Futura Nekretnine - Često postavljana pitanja
Odgovori na najčešće postavljana pitanja vezana za nekretnine
1. Što su zemljišne knjige?
Zemljišne knjige su javne isprave koje vode Općinski sudovi(tzv.Gruntovnica) u koje svatko može zahtijevati uvid i iz nje dobiti izvadak, ispis ili prijepis(u nazočnosti voditelja zemljišnih knjiga). Zemljišna knjiga i svi izvaci imaju snagu javnih isprava.
2. Što je nekretnina?
Prema načelu jedinstva nekretnine, nekretnina je čestica zemljine površine zajedno sa svime što je s njom razmjerno trajno spojeno na površini ili ispod nje, što znači da kupnjom stana ujedno kupujete i idealni dio zgrade i zemljišta na kojem je zgrada izgrađena, odnosno ukoliko kupujete katastarsku česticu ujedno postajete vlasnikom svega što je na istoj izgrađeno neovisno o tome da li je izgrađeno prijavljeno, ucrtano i upisano u katastarske planove i zemljišne knjige.
3. Što je katastar?
Katastar je registar podataka o zemljištu I nekretninama DRŽAVNE GEODETSKE UPRAVE. Katastar je podrška sustavu registracije prava vlasništva i drugih stvarnih prava vezanih za nekretnine, odnosno podrška gruntovnici. Ukoliko stranka želi zatražiti uvid u zemljišno-knjižno stanje treba prethodno u katastru saznati podatke o katastarskoj čestici.
4. Što je procjena tržišne vrijednosti i je li ona potrebna?
Procjena tržišne vrijednosti nekretnine ne podrazumijeva samo utvrđivanje građevinske vrijednosti te nekretnine, već se odnosi i na provjeru pravnog statusa, odnosno usporedbu podatka u vlasničkoj i prostornoj dokumentaciji sa stanjem u prirodi, tj. identifikaciju objekta. Na taj način su i prodavatelj i kupac sigurni da nekretnina nije pod nikakvim teretom tj. pod hipotekom. Za prodaju nekretnine ta procjena nije obavezna, no ukoliko ju je procijenio vjerodostojni stručnjak, objekt dobiva na vrijednosti.
5. Pravo vlasništva:
Kupnjom nekretnine I potpisivanjem kupoprodajnog ugovora ne stječe se, automatizmom pravo vlasništva. Da bi se to pravo ostvarilo potrebno je upisati to pravo u zemljišne knjige… Dakle, po svakoj kupnji nekretnine potrebno je podnjeti PRIJEDLOG ZA UPIS u zemljišne knjige. Po ostvarenom upisu vlasnik dobiva VLASNIČKI LIST. (čl. 119 Zakona o vlasništvu).
6. Tko može kupiti nekretninu u Republici Hrvatskoj?
Ne postoje zapreke niti sankcije za kupnju nekretnine u Republici Hrvatskoj, no za upis u zemljišnu knjigu potrebito je uz kupoprodajni ugovor priložiti i dokaz hrvatskoga državljanstva.
7. Tko sve može prodati nekretninu u Republici Hrvatskoj?
Svaki vlasnik koji je svoje vlasništvo na nekretnini upisao u zemljišnu knjigu, kako bi isto mogao valjano prenijeti na kupca, no prodati nekretninu mogu i vanknjižni vlasnici, u kojem slučaju kupac stječe vanknjižno vlasništvo, a za valjani upis u zemljišnu knjigu na svoje ime, obvezan je dokazati pravni slijed.
8. Koje su obveze kupca i prodavatelja u prometu nekretninama?
Kupac je obvezan isplatiti prodavatelju cjelokupan iznos ugovorene kupoprodajne cijene, a prodavatelj je obvezan predati kupcu u posjed predmetnu nekretninu te dozvoliti na istoj prijenos prava vlasništva na ime kupca.
9. Odnos kupca ili prodavatelja i posrednika(agencije)
Regulira se ugovorom o posredovanju kojeg ugovorne strane međusobno potpisuju o prihvaćanju njegovih odredaba. Tim ugovorom agencija se obvezuje pronaći nekretninu ili kupca, a isti su obvezni da po eventualno zaključenom predugovoru ili ugovoru o kupoprodaji nekretnine, plati ugovorenu uslugu posredovanja-proviziju.
10. Koliko iznosi kapara koju kupac isplaćuje prodavatelju?
Kapara je polog koji kupac nekretnine isplaćuje prodavatelju iskazujući namjeru kupovine predmetne nekretnine. Određuje se prema dogovoru, a najčešće iznosi 10% od ukupno ugovorene kupoprodajne cijene, sukladno zakonskom maksimumu. Kapara predstavlja znak ozbiljnosti poslovanja i stvarne namjere kupovine nekretnina. Kapara je u cijelosti regulirana Zakonom o obveznim odnosima.
11. Gdje se ovjerava kupoprodajni ugovor ?
Na kupoprodajnom ugovoru potrebno je ovjeriti samo potpis prodavatelja kod javnog bilježnika. Ukoliko se nalazite u inozemstvu, kupoprodajni ugovor morate ovjeriti u hrvatskom diplomatskom predstavništvu ili kod javnog bilježnika pri čemu je potrebno istu ovjeru osnažiti pri nadležnom sudu. Ako se kupoprodajni ugovor ovjerava kod javnog bilježnika, nakon čega ga ovlašteni sudski tumač mora prevesti na hrvatski jezik.
12. Tko i u kojem iznosu plaća porez na promet nekretninama?
Porez na promet nekretnina plaća kupac i to po jedinstvenoj poreznoj stopi od 5% kupoprodajne cijene ili vrijednosti nekretnine. U slučaju da kupac koji rješava svoje stambeno pitanje na način i prema uvjetima iz Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o porezu na promet nekretninama (NN 153/2002), oslobođen je plaćanja tog iznosa u cijelosti. Informacije i sve upute vezane uz oslobođenje plaćanja poreza na promet, a zavisno o konkretnom slučaju kupac može u cijelosti dobiti od svog posrednika, ukoliko ga koristi. Poreza na promet nekretnina oslobođeni ste ukoliko svoje stambeno pitanje rješavate po prvi puta. Za jednu osobu ne plaća se porez do 50 m2, za dvije do 65 m2 itd. Npr. ukoliko prvi puta kupujete nekretninu čija je površina 70 m2, plaćate Porez na promet nekretninama samo na razliku između 70 m2 i 50 m2, dakle na 20 m2.
13. Plaća li se porez na promet nekretninama kod zamjene nekretnina?
Da, svaki stjecatelj nekretnine plaća porez na promet nekretninama u visini od 5% od tržišne vrijednosti nekretnine koju stječe, no i u ovome slučaju stjecatelj je od porezne uprave ovlašten zatražiti oslobođenje od plaćanja istog poreza ukoliko do zamjene dolazi radi stjecanja prava vlasništva na odgovarajućoj nekretnini.
14. Koliko traje rok za prijavu i uplatu poreza na promet nekretninama?
Kupac je obvezan u roku od 30 dana prijaviti poreznoj ispostavi nastanak porezne obveze, a u roku od 15 dana od dana ispostave rješenja o plaćanju poreza, obvezan je isti i platiti.
15. Može li kupac zatražiti upis prava vlasništva i prije podmirenja poreza na promet nekretninama?
Da, ukinuta je obveza ishodovanja “zelenog pečata” pri nadležnoj poreznoj ispostavi.
16. Kada i tko plaća porez na dodanu vrijednost prilikom kupnje nekretnine?
Obveznik plaćanja poreza na dodanu vrijednost prilikom kupnje novosagrađenih nekretnina je kupac, koji isti porez plaća uračunat u ukupno ugovorenu kupoprodajnu cijenu, u kojem slučaju nije obvezan platiti porez na promet nekretninama, u protivnom bi se radilo o dvostrukom oporezivanju. Na žalost, prema posebnom pravilniku porezne uprave, a protivno načelu jedinstva nekretnine, kupac plaća porez na promet zemljišta ispod i oko zgrade u kojoj se stan nalazi, u istoj stopi.
17. Podliježu li ugovorne strane još nekim porezima, osim porezu na promet nekretnina?
Prodavatelj nekretnine podliježe plaćanju poreza na dohodak ukoliko otuđuje nekretninu prije isteka roka od tri godine od dana nabave iste, i to na razliku izmedu kupovne i prodajne cijene nekretnine, no iste se obveze može osloboditi
18. Koliko iznosi agencijska provizija?
Ugovorna strana koja zatraži posredovanje agencije za promet nekretninama istoj plaća posredničku proviziju u visini od 3% od ugovorene kupoprodajne cijene.
